Вопрос: Продажа резидентом недвижимости за рубежом. Налогообложение.

Ответ:

НДФЛ. Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также нерезиденты, если они получают доходы от источников в РФ (ст. 207 НК РФ).

Доход, полученный налогоплательщиком от источников в РФ и (или) от источников за пределами нашей страны, признается объектом налогообложения для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ (п. 1 ст. 209 НК РФ).

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами РФ, относятся к доходам, полученным от источников за пределами РФ (п. 3 ст. 208 НК РФ). Налоговые резиденты РФ, получившие доходы от источников за пределами России, обязаны представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля и уплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. ст. 228 и 229 НК РФ).

Таким образом, доход физического лица — резидента РФ, полученный от реализации недвижимого имущества (квартиры), находящегося на территории иностранного государства, облагается НДФЛ.

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц доход, полученный физическим лицом, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более (Письмо Минфина и ФНС России от 09.11.2012г. № ЕД-3-3/4062@).

Вычет. При определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам по приобретению недвижимости относятся:

— договор купли-продажи недвижимости;

— платежные документы;

— расходы на ремонт квартиры в целях уменьшения суммы облагаемых налогом доходов допускается, если в договоре, на основании которого приобретено жилое помещение, указано, что соответствующее помещение приобретается без отделки;

— договор по оказанию услуг агентом по недвижимости;

— другие расходы, связанные с приобретением данного объекта.

Вычет применяется к доходам, облагаемым по ставке 13%, и предоставляется при подаче декларации в налоговую инспекцию по окончании налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ) на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право налогоплательщика на получение названного вычета. Это документы, подтверждающие период владения реализованным недвижимым имуществом, и платежные документы, подтверждающие сумму денежных средств, полученных налогоплательщиком от покупателя при продаже этого недвижимого имущества. Названные документы должны быть переведены на русский язык, а верность перевода — засвидетельствована на территории РФ нотариусом или должностным лицом консульского учреждения РФ.

Получая доходы от источников за пределами Российской Федерации, налогоплательщик должен быть готов к тому, что и налог с них придется уплачивать дважды. Освободить от дополнительного налогового бремени в данном случае может международное соглашение, заключенное РФ с соответствующей страной об избежании двойного налогообложения.

Объектом обложения НДФЛ для налогоплательщиков — резидентов РФ признается доход, полученный как от источников в России, так и от источников за ее пределами. При этом для нерезидентов объектом обложения является доход, полученный в России (ст. 209 НК). Таким образом, далеко не исключена ситуация, что «иностранные» доходы физлица будут облагаться налогом дважды: НДФЛ — в России и аналогичным налогом — за границей. Либо, если говорить об иностранных гражданах, налогом — на родине и НДФЛ — в России.

Засчитать суммы налога, выплаченные в соответствии с законодательством иностранных государств при уплате налога в РФ, возможно лишь в том случае, если это предусмотрено соответствующим договором (соглашением) об избежании двойного налогообложения (п. 1 ст. 232 НК, Письма Минфина России от 21 ноября 2012 г. № 03-04-05/4-1325, от 16 октября 2012 г. № 03-08-05, ФНС России от 27 марта 2009 г. № 3-5-04/329 @). Но такие соглашения могут также предусматривать и вовсе освобождение от налогообложения тех или иных доходов физлица в одной из договаривающихся сторон или иные способы устранения двойного налогообложения.

Список международных договоров об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и другими государствами, действующий по состоянию на 1 января 2013 г., приведен в Информационном письме Минфина.

Для того чтобы иметь возможность не платить НДФЛ в полной сумме, плательщик должен представить в налоговые органы документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства (Письмо Минфина России от 10.11.2011 N 03-08-05).

Курсовые разницы. Подпунктом 4 п. 3 ст. 220 НК РФ предусмотрены фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них:

— расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

— расходы на приобретение отделочных материалов;

— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Расходы в виде курсовой разницы, образовавшейся приобретения квартиры в иностранной валюте, в перечне расходов не поименованы, следовательно, для включения данных расходов в фактически произведенные налогоплательщиком расходы на приобретение квартиры оснований не имеется (Письмо Минфина РФ от 11.02.2011г. № 03-04-05/7-79).

Специалист отдела аудита
Мустафина Лилия