Вопрос: Налог при продаже недвижимости в 2016 году.

В НК РФ внесены изменения, касающиеся налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, которые вступают в силу с 01.01.2016.

Принят масштабный 382-ФЗ, который, в частности вносит изменения в порядок освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. Изменения вступают в силу с 1 января 2016 года.

В настоящее время в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых помещений и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Закон N 382-ФЗ с 1 января 2016 года изменит существующий порядок — минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества по общему правилу будет составлять 5 лет.
Вместе с тем согласно названной статье для целей освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
— право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
— право собственности получено в результате приватизации;
— право собственности получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Следует заметить, что продажа недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока может существенно пополнить бюджет и снизить реальные доходы продавца. Начиная с января 2016 года заниженная стоимость в договоре купли-продажи от налогов не спасет.
Если доходы налогоплательщика от продажи жилья меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными такой кадастровой стоимости.
Сейчас при заключении договора купли-продажи продавец часто договаривается с покупателем указать нужную ему сумму сделки — 1 млн. руб. Уже со следующего года целесообразность таких договоренностей отпадет.
Необходимо отметить, что пункт 6 ст. 217.1 НК РФ дарит продавцам надежду, т.к. предоставляет право субъектам РФ самостоятельно издать закон, который позволит снизить:
— минимальный предельный срок владения недвижимостью;
— размер понижающего коэффициента (0,7).
Однако надо признать, что субъекты РФ, учитывая постоянный дефицит региональных бюджетов, предоставленным правом могут и не воспользоваться. Тогда остается только один путь — обжаловать кадастровую стоимость в суде.
Как показывает практика, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется обычно массово и дистанционным способом (без выезда на место) и не учитывает индивидуальных особенностей объекта недвижимости. По этим и другим причинам она зачастую оказывается завышенной.
Таким образом, если продавец согласится с суммой кадастровой стоимости объекта и подлежащего уплате налога, определенного таким способом, и не использует своего права на обращение в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости, доказывая, что заниженная цена обусловлена индивидуальными параметрами сделки (например, срочной продажей, необходимостью проведения дорогого ремонта, отсутствием необходимой инфраструктуры и т.п.), налог будет платиться именно с вмененного дохода.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. у продавца недвижимого имущества есть право на уменьшение суммы своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (Редакция существующих на сей день норм остается неизменной).
При отсутствии желания ждать истечения 3 лет (с 01.01.2016 — 5 лет) (а вычета в 1 млн. руб. явно недостаточно) можно воспользоваться вышеуказанным вариантом, учитывая, что это право может быть использовано только в случае подачи в установленном порядке декларации в налоговый орган.

В первоначальной редакции Закона предлагалось освободить от налогообложения доходы, полученные физическим лицом от продажи жилых помещений и земельных участков, на которых они расположены, если такое жилое помещение являлось на дату его продажи единственным жилым помещением, находящимся в собственности физического лица.
Однако, в силу неясности понятия «единственное жилое помещение», а также появлению возможности при таком законе свободной перепродажи недвижимости без уплаты налога, законодатель отказался от такого варианта.
Внесенные Законом N 382-ФЗ изменения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 01.01.2016.

 

Сергей Лебедев
Консультант по налогообложению